DECRETO 272/1997, de 27 de noviembre, sobre regulación de los alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido.
Bajo las denominaciones de "multipropiedad", propiedad a tiempo compartido o "time-sharing", se aglutinan diversas fórmulas comerciales de explotación de establecimientos turísticos caracterizadas por atribuir a distintos usuarios-titulares la facultad de ocupar y disfrutar, sucesivamente y con carácter exclusivo, una misma unidad alojativa por un período de tiempo concreto dentro de cada año.
Esta modalidad de explotación presenta indudables beneficios para el sector del turismo al proporcionar una mayor garantía en la calidad de los servicios y en la continuidad de los visitantes, manteniendo esta oferta al margen de los problemas de la sobrecontratación, la estacionalidad y de las eventuales crisis motivadas por razones externas al entorno turístico.
La Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, establece determinadas disposiciones respecto de la formación del contrato, informaciones detalladas sobre las cláusulas contractuales y la previsión de un período de reflexión sobre aquéllas, así como los procedimientos y modalidades de resolución del contrato durante ese período.
La Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, pionera también en esta materia, reconoce, en su artículo 32, apartado 1.h), la modalidad de alojamiento en régimen de uso a tiempo compartido, y procede a su regulación en el artículo 46 de la misma.
Dentro del marco que ofrece la Ley territorial 7/1995 y la normativa comunitaria, el presente Decreto regula los alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido, desde la perspectiva turística, en ejercicio de las competencias asumidas en esta materia por la Comunidad Autónoma de Canarias (artículo 30.21 del Estatuto de Autonomía, aprobado por la Ley Orgánica 10/1982, de 10 de agosto, reformada por la Ley Orgánica 4/1996, de 30 de diciembre, en relación con el artículo 148.1.18 de la Constitución), con pleno respeto a otros títulos competenciales que inciden en la misma y que la Constitución reserva al Estado (artículo 149.1, números 6 y 8).
La reglamentación de esta materia responde a la necesidad de hacer frente a situaciones no deseadas como es la indefensión del consumidor ante técnicas comerciales agresivas, regulando las formas de publicidad y captación de clientes, la información a los interesados, la actuación y las obligaciones de los informadores, evitando la utilización de sistemas agresivos en la captación de clientes, de acuerdo con las previsiones legales al respecto y la demanda de las corporaciones municipales canarias afectadas, siempre con pleno respeto a su autonomía. Asimismo, se establecen el régimen de las autorizaciones turísticas necesarias para el ejercicio de la actividad, la obligación de inscripción en el Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos, los distintivos de los establecimientos destinados a este tipo de oferta turística y el sistema de garantías ante eventuales responsabilidades económicas derivadas de la prestación de servicios.
Otro aspecto relevante abordado por esta norma es el régimen de unidad de explotación de este tipo de alojamientos, que se ha regulado atendiendo a las nuevas tendencias en el mundo de la oferta de establecimientos turísticos, amparándose para ello en la facultad prevista en el artículo 46.2.f) de la Ley.
En la elaboración de esta norma se ha dado audiencia a las asociaciones afectadas más representativas del sector, así como al resto de Administraciones Públicas canarias que ejercen competencias en materia de turismo, al amparo de lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Ordenación del Turismo.
En su virtud, a propuesta del Consejero de Turismo y Transportes, oído el Consejo Consultivo de Canarias, y previa deliberación del Gobierno en sesión celebrada el día 27 de noviembre de 1997,
DISPONGO:
CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.-
Es objeto del presente Reglamento la regulación de la actividad alojativa que se describe en el artículo siguiente, las formas de publicidad y de captación de clientes, así como el régimen jurídico de su explotación turística.
Artículo 2.-
A los efectos de este Reglamento, se entiende por servicio de alojamientos turísticos en régimen de uso a tiempo compartido, la actividad turística alojativa que, por cualquiera de los medios permitidos por el ordenamiento jurídico, faculte la utilización sucesiva de un mismo alojamiento por personas que lo comparten por períodos de tiempo iguales o superiores a una semana.
Artículo 3.-
Los usuarios de la actividad descrita en este Reglamento tendrán la consideración de "usuario turístico" o "turista" a los efectos previstos en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
Artículo 4.-
Los inmuebles o conjuntos de inmuebles que se destinen a la actividad alojativa turística descrita, deberán disponer de, al menos, diez unidades alojativas y habrán de cumplir los requisitos mínimos exigidos en sus respectivas reglamentaciones, para los establecimientos hoteleros o para los apartamentos turísticos, según sea la tipología de las unidades alojativas que habrá de ser común para la totalidad del inmueble o conjunto de inmuebles.
CAPÍTULO II TRAMITACIÓN Y AUTORIZACIONES
Artículo 5.-
Con anterioridad al inicio de las actividades, deberán cumplirse los siguientes requisitos:
a) Hallarse inscrito en el Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos.
b) Disponer de la autorización previa al ejercicio de la actividad turística, prevista en el artículo 24 de la Ley 7/1995, de 6 de abril.
c) Disponer de las licencias de edificación y primera ocupación.
d) Obtener la autorización de apertura y clasificación del establecimiento.
Artículo 6.-
1. Con la solicitud de apertura y clasificación de los establecimientos de alojamiento en régimen de uso a tiempo compartido se presentarán ante la Administración competente, además de los documentos que justifiquen el cumplimiento de los requisitos expresados en el artículo anterior, los siguientes:
a) Documento acreditativo de la personalidad física o jurídica del solicitante, o en su caso de la representación en cuyo nombre actúe.
b) El título jurídico a que se refiere el artículo 17 del presente Reglamento.
c) Proyecto técnico firmado por facultativo competente y visado por el Colegio Oficial correspondiente, en el que deberá figurar Plano de conjunto a escala 1:500.
d) Documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo anterior.
e) Certificado municipal acreditativo de que en el lugar donde está emplazado el inmueble se presta el servicio de recogida de basuras o en su defecto, declaración del titular de hacerse cargo de la recogida.
f) Documentación acreditativa de haberse tenido en cuenta las condiciones establecidas por la normativa sobre prevención de incendios.
g) Certificado que acredite la puesta en servicio de las instalaciones de electricidad, agua, gas, frío, recipientes a presión, aparatos elevadores, etc., expedido por el organismo competente en materia de industria.
h) Relación de unidades alojativas.
i) Estatutos y normas de funcionamiento interno de quienes ostenten la facultad de uso a tiempo compartido. En dichos estatutos y normas deberá constar la obligación de llevar de modo actualizado una relación de quienes posean aquella facultad.
2. Las modificaciones de los datos que consten en la documentación relacionada en el número anterior deberán ser comunicadas a la Administración ante la que fue presentada la misma.
Artículo 7.-
1. Una vez aportada toda la documentación exigible, examinada por los órganos competentes y comprobada la concurrencia efectiva de los extremos contenidos en la misma, se evacuará informe técnico con propuesta de clasificación.
2. La Administración competente dictará resolución sobre la autorización de apertura y clasificación en plazo no superior a dos meses desde la fecha de solicitud. Transcurrido este plazo sin haberse dictado resolución sobre la petición formulada, ésta se entenderá estimada, siempre que se haya presentado acompañada de la documentación exigida.
3. El ejercicio clandestino de esta actividad de alojamiento dará lugar a la responsabilidad que pudiera corresponder de conformidad con la legislación vigente sobre la materia.
CAPÍTULO III CLASIFICACIÓN Y DISTINTIVO
Artículo 8.-
La clasificación de los alojamientos regulados en el presente Decreto y sus servicios turísticos serán los propios de la modalidad hotelera o de apartamento turístico, según la tipología que se adopte. En todo lo no previsto sobre clasificación en esta reglamentación será de aplicación lo dispuesto para la modalidad hotelera o de apartamento turístico según corresponda.
Artículo 9.-
1. En el exterior, junto a la entrada principal del establecimiento y en sitio muy visible, será obligatoria la exhibición de una placa-distintivo en la que figuren la modalidad y categoría asignadas.
2. Las características y dimensiones de dicha placa serán determinadas por Orden departamental.
CAPÍTULO IV PUBLICIDAD Y CAPTACIÓN DE CLIENTES
Artículo 10.-
1. La publicidad llevada a cabo en este tipo de actividad turística no podrá suponer el empleo de sistemas agresivos, ni la utilización de métodos dirigidos a la captación de clientes que perturben la tranquilidad y libertad de los destinatarios de la misma.
2. Se consideran sistemas agresivos aquellos que, utilizando cualquier medio, impliquen faltar al respeto, ofensa o provocación y, en general, restrinjan la libertad personal.
3. A los efectos expresados y siempre que generen una sensación de acoso, se consideran sistemas agresivos:
a) La actuación en grupo.
b) La utilización de bicicletas, motocicletas o automóviles.
Artículo 11.-
1. En el material publicitario empleado deberá hacerse mención expresa al derecho de resolver el contrato que se celebre, durante un plazo que, en ningún caso, será inferior a diez días naturales a partir de su firma.
2. Asimismo, en los folletos publicitarios deberá constar la frase "Información para la adquisición de alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido".
3. También se hará indicación sobre la puesta a disposición del destinatario de la documentación que contenga, además de una descripción general del inmueble, la siguiente información:
a) Identidad y domicilio de las partes, con indicación precisa de la condición jurídica del vendedor en el momento de la celebración del contrato, así como la identidad y domicilio del propietario.
b) Principios con arreglo a los cuales se organizarán el mantenimiento y su correspondiente servicio, así como la administración y gestión del inmueble.
c) Precio que deberá pagar el adquirente por el ejercicio de la facultad objeto del contrato, con estimación del importe a abonar por la utilización de instalaciones y servicios comunes, así como de los gastos derivados de la ocupación, con reseña de los gastos legales y de administración.
d) Información sobre el derecho de resolución del contrato e identificación de la persona a la que debe comunicarse y modo de hacerlo, con indicación precisa de los gastos que debería abonar la persona que resolviese el contrato.
e) Servicios comunes (alumbrado, suministro de agua, mantenimiento, recogida de basuras, etc.) de los que puede o podrá disfrutar el usuario y condiciones para tal disfrute.
f) Instalaciones comunes (piscina, sauna, deportivas, etc.) a las que puede o podría tener acceso y condiciones del mismo.
g) Indicación precisa del período durante el cual podrá ejercerse el derecho objeto del contrato y fecha a partir de la cual podrá ejercitarse tal derecho.
h) Posibilidad de participación en un sistema de intercambio, así como su posible coste.
i) Indicación de que no se exigirá desembolso, gasto u obligación alguna distintos de los mencionados en el contrato, estatutos o reglamentos internos.
j) Si se tratara de un inmueble en construcción: fase en la que se encuentra con estimación del plazo para finalización de las obras y garantías de terminación del proyecto.
Artículo 12.-
Un ejemplar del material publicitario será depositado, por aquel por cuya cuenta se edite, ante la Administración turística competente que velará por su correcta adecuación al contenido de este Reglamento y por la corrección de la información, evitando situaciones equívocas o engañosas, o que contenga cualquier forma de sugestión que haga inferir una mayor calidad en el servicio de la que es real.
Artículo 13.-
El incumplimiento de lo establecido sobre régimen de publicidad y captación de clientes tiene la consideración de infracción turística en los términos previstos en la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias.
Artículo 14.-
Sin perjuicio de las normas que sobre regulación, control y, en su caso, sancionadoras, establezcan los Ayuntamientos en el ámbito de su autonomía, referidas a la actividad de captación de clientes en la presente modalidad de oferta turística, dicha actividad estará sujeta a las siguientes determinaciones:
a) El personal dedicado a la captación de clientes en la vía pública, o lugares o establecimientos públicos, será perfectamente identificable por las personas, tanto por su vestimenta como por el uso visible de un distintivo o documento identificativo en el que figurarán, además de los datos personales del interesado, tales como nombre, Documento Nacional de Identidad, tarjeta de residencia o documento que los sustituya, la identificación de la empresa para la cual preste sus servicios.
b) En su labor de información sólo podrán utilizar y proporcionar los medios publicitarios recogidos en el presente Reglamento.
c) El personal a que se refiere este artículo no podrá actuar en grupo, entendiendo como tal el formado por dos o más personas.
d) La labor de captación se llevará a cabo en los espacios públicos expresamente acotados sin que en ningún caso pueda realizarse en:
- Iglesias y edificios destinados al culto religioso.
- Playas o piscinas públicas.
- Terrazas exteriores de restaurantes, cafeterías y bares, siempre que estén ubicadas en las vías públicas.
- Zonas de acceso a agencias de viajes y edificios destinados a alojamientos turísticos tales como hoteles, apartamentos turísticos, alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido o campings.
Se entiende como zona de acceso aquélla comprendida en un radio mínimo de diez metros contados desde la entrada a dichas empresas turísticas. La Corporación municipal podrá fijar la zona de restricción conforme a las características de los inmuebles respetando el mínimo establecido.
Artículo 15.-
Las empresas por cuya cuenta se lleven a cabo las funciones descritas en el presente Capítulo, velarán para que el personal que las realice ajuste su actuación a lo prevenido en este Reglamento, sin perjuicio de la responsabilidad en que aquéllas pudieran incurrir de conformidad con lo previsto en el artículo 13.
CAPÍTULO V EXPLOTACIÓN TURÍSTICA
Artículo 16.-
La actividad de la explotación se llevará a cabo por una empresa la cual deberá inscribirse en el Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos, sin cuyo cumplimiento no se autorizará el funcionamiento de la actividad.
Artículo 17.-
1. La empresa explotadora deberá disponer de un título jurídico que la habilite para la explotación del inmueble, durante al menos tres años y en el que se podrá incluir la delegación de la facultad del cobro de las cuotas anuales de mantenimiento y la forma y modo de llevarla a cabo.
2. En dicho título, que habrá de presentarse ante la Administración turística competente, quedará acreditado que la explotación ha sido pactada con la voluntad mayoritaria de los que disponen de la facultad de utilización de los alojamientos.
3. Igualmente el título deberá contener las condiciones generales correspondientes a los servicios que se compromete a prestar la empresa explotadora entre los que deberán incluirse los referidos a:
a) Limpieza de los alojamientos.
b) Cambio de lencería.
c) Conservación y mantenimiento.
d) Recogida de basuras.
e) Caja fuerte general del establecimiento.
f) Agua potable, fría y caliente, permanente tanto en cocina como en servicios sanitarios.
g) Gas y/o energía eléctrica.
h) Utilización de los servicios e instalaciones comunes del establecimiento, tales como jardines, terrazas y salones comunes, con sus equipamientos, parques infantiles, aparcamientos, piscinas y mobiliario propio de las mismas, tales como hamaca, toldos, sillas, columpios, toboganes y similares.
Artículo 18.-
1. La empresa explotadora responderá del mantenimiento de los edificios, alojamientos y zonas comunes, para lo cual utilizará medios propios o efectuará la contratación con empresa dedicada a tal fin.
2. Responderá de la correcta utilización de las unidades alojativas las cuales deberán estar en condiciones de ser utilizadas por el usuario turístico al que le corresponda.
3. La empresa explotadora será responsable frente al usuario y frente a la Administración, en los términos previstos en la Ley de Ordenación del Turismo en Canarias, del ejercicio de la facultad de utilización de los alojamientos para que en ningún caso un determinado usuario se encuentre privado del mismo como consecuencia de que, cumpliendo los requisitos exigidos a la hora de formalizar el contrato y al corriente de sus obligaciones, se encuentre ocupado en la fecha a él asignada.
De ocurrir tal circunstancia, el usuario deberá ser alojado en un establecimiento de igual o superior categoría situado en la misma zona, con abono incluso de los gastos que el traslado ocasione y la devolución de la cuota anual de mantenimiento que hubiese satisfecho por la ocupación del alojamiento al que no pueda tener acceso.
Artículo 19.-
1. La empresa explotadora vendrá obligada a constituir y mantener en permanente vigencia una garantía para responder del cumplimiento de las obligaciones económicas que se deriven de la prestación de los servicios.
2. Esta garantía se constituirá a disposición de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias y estará afecta a resolución judicial firme. Su importe será de treinta mil (30.000) pesetas por cada unidad alojativa sometida a la actividad, hasta un máximo de diez millones (10.000.000) de pesetas, debiendo reponerse, en caso de ser ejecutada, en el plazo de quince días, hasta cubrir nuevamente la totalidad inicial de la misma.
3. La garantía no podrá ser cancelada durante la tramitación de un expediente de revocación, renuncia o baja de licencia ni hasta que no haya transcurrido un año desde que la resolución del correspondiente expediente sea firme.
4. La garantía podrá prestarse en las siguientes formas:
a) En metálico mediante su depósito en la Tesorería de la Comunidad Autónoma.
b) Por medio de aval prestado por alguno de los Bancos, Cajas de Ahorro, Cooperativas de Crédito y Sociedades de Garantía Recíproca autorizados para operar en España.
c) Por contrato de seguro de caución con entidad aseguradora autorizada para operar en el ramo de caución.
d) A través de títulos de emisión pública.
CAPÍTULO VI UNIDAD DE EXPLOTACIÓN
Artículo 20.-
1. La modalidad alojativa regulada en este Decreto, podrá compatibilizarse con la hotelera o de apartamentos turísticos, siempre que concurran las siguientes circunstancias:
a) Que la empresa explotadora sea la misma para ambas modalidades alojativas.
b) Que los edificios o conjunto de edificaciones en que se compatibilicen las modalidades alojativas tengan asignadas categorías equivalentes.
Se entenderán como categorías equivalentes, la plena identidad y uniformidad en sus unidades alojativas, y número de estrellas o llaves según se compatibilice con la modalidad hotelera o con apartamentos turísticos respectivamente.
2. En caso de compatibilidad se podrá optar por una única Recepción para las dos modalidades alojativas.
CAPÍTULO VII INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO GENERAL DE EMPRESAS, ACTIVIDADES Y ESTABLECIMIENTOS TURÍSTICOS
Artículo 21.-
En los términos previstos en el artículo 22 de la Ley de Ordenación del Turismo, será obligatoria la inscripción en el Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos, de las siguientes personas o entidades:
a) El que emprenda la actividad turística consistente en la facultad de utilización sucesiva de un mismo alojamiento a personas que lo comparten por períodos de tiempo.
b) La empresa explotadora.
CAPÍTULO VIII PROMOCIÓN Y FOMENTO
Artículo 22.-
En la promoción de la oferta de la actividad turística que se regula, deberán hacerse constar las características del inmueble, las modalidades de servicios y los datos del entorno, lugares de interés, senderos, caminos reales, datos culturales e históricos. Cualquier promoción deberá tener presente que Canarias es una unidad de destino turístico.
Artículo 23.-
Esta oferta alojativa será incluida en los catálogos, directorios, guías y sistemas informáticos de la Administración turística canaria y participará en las promociones que realicen las Administraciones turísticas competentes.
CAPÍTULO IX RECLAMACIONES
Artículo 24.-
Tendrán la consideración de Empresas Turísticas, a los efectos de dar cumplimiento a la normativa sobre hojas de reclamaciones de los clientes de establecimientos turísticos y del libro de inspección, las que en el presente Decreto se califican como empresas explotadoras.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- Los establecimientos y las diversas fórmulas de tiempo compartido existentes a la entrada en vigor del presente Decreto, que estén dedicados a la actividad alojativa que se regula en el mismo, deberán adecuarse a lo en él dispuesto, en un plazo máximo de dos (2) años a contar desde dicha fecha.
Segunda.- En aquellos inmuebles o conjunto de inmuebles en los que a la entrada en vigor del presente Decreto la actividad de explotación venga siendo realizada por dos o más empresas, únicamente quedará habilitada para dicha actividad la que tuviera a su cargo el mayor número de unidades alojativas, ello sin perjuicio de que puedan continuar funcionando las restantes hasta la extinción de sus respectivos títulos habilitantes con un límite máximo, en cualquier caso, de tres (3) años.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
Se añade un párrafo final al artículo 3 del Decreto 149/1986, de 9 de octubre, de ordenación de establecimientos hoteleros, con el siguiente texto:
"No obstante lo dispuesto en los apartados A y B, cuando en un mismo edificio se compatibilice la actividad con la de alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido, las entradas, ascensores y escaleras podrán ser utilizados por los turistas que se alojen en cualquiera de las diversas modalidades de explotación."
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Se faculta al Consejero competente en materia de turismo para dictar las disposiciones necesarias en desarrollo y ejecución de este Decreto.
Segunda.- El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias.
Dado en Santa Cruz de Tenerife, a 27 de noviembre de 1997.
EL PRESIDENTE DEL GOBIERNO, Manuel Hermoso Rojas.
